央企在夺地王：土地市正在掀起＂王的盛宴＂

2016-07-25 11:58
来源：武房网精编
话题央企在夺地王
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导语：6月29日，中粮地产以总价24.4亿元摘得上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，楼板价35744元/平方米，溢价率235.62%，扣除不可售部分实际楼板价达到38266元/平方米。在拍卖过程中，以中粮、首创为代表的央企国企阵营表现出的任性和霸气，令业内惊叹“央企不差钱”

“央企地王”正在进行一场豪赌

一二线城市地王频现，土地溢价率已经突破了投资者和民众的想象空间，频频举牌的央企被推到了舆论的风口浪尖。在这些房地产资本巨鳄当中，信达被锁定在了媒体的头条。

6月信达地产以总价58.05亿元拿下上海宝山区宝山新城顾地块，溢价率306.53%，创该区域单价地王，也是自去年下半年以来信达地产拿下的第六块“地王”。从去年年中到今年，仅仅一年时间，据不完全统计，信达地产近年已经疯狂地吃下了7个“地王”：2015年6月，广州天河地王；7月，合肥滨湖地王；11月，上海新江湾城地王；12月，深圳坪山地王；2016年1月，杭州南星地王；5月，杭州滨江地王；6月，上海宝山地王。其中，溢价率最高的是上海宝山地王，高达303%。

实际上，人们相信，不但信达资本能赚钱，频频以地王身份成为媒体焦点的央企未来也能赚大钱。因为这是一场他们只能赢不能输的豪赌,如今地王频现的房地产业已经成为了一场赌博，最值钱的筹码就是房价的持续上涨。现在地王频现，说明已经到了央企“梭哈”的阶段，即把所有的筹码都压上。央企的“梭哈”底气来源于其对未来中国货币政策和走势的判断，再加上其不差钱，因此敢于高调出手。而它们说实话也确实输得起，因为毕竟那不是自己的钱。

“地王”央企造

土地市场最热点的话题莫过于“地王”的诞生了，尤其是去年下半年至今，随着市场基本面的回暖，北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等各地“地王”现象频现，各大开发企业在一线城市、部分核心二线城市掀起了新一轮的“圈地运动”，导致地价屡屡创新高，重点城市“地王”频出，甚至出现“面粉贵过面包”的现象。

而在上述城市“地王大战”中，央企地产企业的力量不容小觑，不少“面粉贵过面包”的现象属于央企所为。那么，央企地产企业为何在土地市场上频频出手制造“地王”?它们出手拿了“地王”不会亏吗?其背后的战略思考是什么?

首先，国资委2010年提供的数据显示，彼时127家央企一共94家涉足房地产，占比超70%。其中，21家以“房地产开发与经营”为主业，另外的73家没有获取“房地产牌照”的央企，或将随着国企改革加速“退房”进程。这是历史的抉择，不可避免。

其次，已经获得“房地产牌照”的央企之间也存在暗战，这些央企地产企业之间也存在相互合并的风险，比如，今年5月央企中粮地产再度陷入被收购传闻，接盘侠据说是去年底刚刚完成内部整合上市的招商蛇口。此外，据媒体报道，中粮地产的另一家“绯闻”对象为保利地产;五矿与中冶的地产业务合并也提上日程。　　另据媒体报道，今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。而如中海地产般雷厉风行、招商蛇口般一路通关、保利内部整合也在进行中、中粮几度传出剥离地产业务传闻——这些央企巨头间的整合并购呈现出不同的面向和结局。由此可见，国企改革深化和行业整合急剧加速。尽管表面上21家央企已经获得“房地产牌照”，但最终不一定留下21家央企地产企业，经过今后2-3年的整合，最后剩余的数量极有可能会低于15家

　在房地产央企中，保利、中海规模已达千亿级，招商、华润位居五六百亿的中等规模，而中粮、五矿、华侨城等只有百亿级规模。其余的大部分央企地产企业规模也并不算行业翘楚，比如水电系的中国水电、葛洲坝，铁路系的中铁、中铁建等，而这些企业为了摆脱被整合或重组的风险，也在积极谋求自己在21家央企地产内部的“话语权”，比如积极拿地扩充土地储备、扩大效果规模等等。

　地王大战”背后的“央企整合“大戏”

　　从销售金额来看，2015年“千亿军团”房企为7家，其中，保利、中海规模已达千亿级，央企地产企业两家，2016年华润也很快将步入千亿军团，如此看来，未来“千亿军团”房企之间的竞争更加激烈，央企地产企业之间的争夺亦是如此。城市“地王大战”也是在这样的市场背景下发生的。
央企地产企业为何在土地市场上频频出手制造“地王”?它们出手拿了“地王”不会亏吗?其背后的战略思考是什么?同策咨询研究部总监张宏伟认为：
第一，通过合并重组扩大自己的影响力，扩大自己的实力，从而在未来央企地产企业的重组与合并中拥有更多的“话语权”。
第二，不惜成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，增加公司的估值，其背后更大的局是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。
　第三、“地王”增加企业估值，当合并重组消息落实后，资本市场上的超额收益表现远远高于拿“地王”所付出的成本，此时不惜代价拿“地王”将在未来资本市场上得到回报。
由此可见，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。上述品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的央企房企。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来来越高。
从当下央企重组与改革的角度来讲，笔者预计，十三五期间，一些实力较强的企业尤其是央企地产企业有可能会利用地产重组加速开放的机会，接盘其他国企“退房”资产。这样的现象在73家央企地产企业当中极有可能会频繁发生。

地王频出原因何在？

随着地王的频繁出现，今年上半年，部分地区已经出台地产调控措施，但地价依然一路走高，统计数据显示，今年上半年全国涌现205宗地王，6月的地王数目已再次刷新历史纪录。而在205宗地王里，央企和国企占据了半壁江山。

业内人士透露，地王如此“批量制造”事出有因，部分地王是通过“协商摘牌”，事后退款的形式人为制造的，而许多时候房企为了自己附近的楼盘价格升高，会故意哄抬土地价格等

6月29日，合肥首次采用网上拍卖的方式对19幅经营性用地进行出让，其中绝大部分是宅地或商住地块，总出让面积1826亩。虽然首次采用了网拍方式，但各房企拿地依然亢奋，3个多小时内刷新4个地王，以滨湖为代表的多个区域楼面价接近2万元/平方米。

73宗6月地王数刷新历史纪录

而这只是地王潮的一个小小缩影。统计显示，截至6月29日，今年全国已出现205宗单宗超过10亿元的高总价地块，51宗超过30亿元的高总价地块，3宗超过100亿元的高总价地块。144宗溢价率超过50%的单宗地块，约是去年同期的8.5倍；92宗溢价率超过100%的单宗地块，约是去年同期的45倍。

随着地王的频繁出现，今年上半年，部分地区已经出台地产调控措施，但地价依然一路突飞猛进，地王诞生的速度并无降低，反而上升。中原地产提供的统计数据显示，若以溢价率40%，地块成交额超过5亿元来划分地王，此外部分城市的10亿元+地王也计算进入，在5月全月的统计数据中合计有69宗地王，在6月再次刷新了这一历史纪录，全国合计出现了73宗地王。

在此次“地王潮”中，央企和国企担任的角色不可或缺。

央企国企抢得半数地王

6月29日上午，上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块进行公开土地拍卖。最后经过多轮竞拍，中粮地产以24.4亿元摘得土地，楼板价35744元/平方米，溢价率235.62%。中粮地产为中粮集团有限公司控股子公司，为典型央企，而此前，首创地产等央企、国企已经在土地市场上崭露头角，数据显示，在200余宗“地王”中，央企、国企获得的比例多达106宗，占比达54%。

从城市分布来看，二线城市地王数量已经全面超过一线。分别为苏州27宗、杭州26宗、南京21宗、上海15宗、合肥14宗、北京12宗、广州9宗。

中原地产首席分析师张大伟表示，2016年是中国地王最密集的年份，三高地块普遍出现在一、二线城市，高总价、高单价、高溢价率地块持续刺激房地产市场。地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场带来巨大风险。

而从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元，按照基本成本测算，销售价格需要在6万元左右。

地王“批量制造”揭秘

“协商摘牌”事后退款造地王

“现在很多地王都是为了拉高地价而被刻意造出来的。” 一位房地产资深业内人士对记者坦言，“协商摘牌，内定摘牌人，协商价格，高出部分退还，事实上房企并不一定为此付出了那么高的价格。”

　除了退款之外，部分土地还会捆绑上一些小的项目，从而增加其价值，“比如捆绑PPP项目、附送城建项目、附送小地块等等，很多都是买一送三、送四、送五，不这样，人家是不会投的。”该业内人士直言。

　同时，上述业内人士也直言，举牌后退款确实涉及到利益输送的问题。

　部分地王不为赚钱仅为“带动周边”

　另一位房企人士也直言，地王并不一定为了赚钱，很多地方政府造出地王只是为了带动周边。“一块地拿出来，周边在售小区的开发商会自觉去陪标，一起叫高地价，给外人显示出争夺地价的样子。”而这样一块地王拍出，周边小区的房价自然会水涨船高。

　此前，也有全国性房企的管理层在抢地大战落败之后，对记者轻松地表示：“我们有自己的拍地策略，最终虽然这块地并没有被我们收入囊中，但是间接可以带动我们在当地的新盘销售。”

　而另一位业内人士则表示，用新地王为老地王“解套”是房企的惯用策略，高地价可以反哺周边的房价。不过，其也直言，最终房企是否能顺利回款还是要靠购房者买单，争相高价拿地的房企是否能被下一轮“地王”解救，依然是个未知数，风险很大。