老小区物业费低、维修费用高，物业公司不涨物业费难保服务质量，要涨物业费又遭业主反对，如何走出困境？记者昨日获悉，武昌区宝安花园小区业委会主任马豹子辞职开物业公司接管小区，半年多来通过降低物业费、提高服务质量，使小区初步走出恶性循环。

    宝安花园陷物业恶性循环

    业委会主任辞职办物业

    宝安花园是武昌南湖片区较早的商品房小区，近年来物业管理每况愈下。马豹子回忆说，原因是小区物业费只有0.8元/平方米，物业公司无利可图，就降低服务质量，引发业主不满，物业费缴交率只有40%，进一步陷入困境，小区由此陷入恶性循环。

    怎样摆脱困境？和很多小区一样，物业公司提出物业费涨到1.2元/平方米，并且小区一年30多万公共收益全部归物业公司。物业公司欲大幅提价和占用公共收益遭到业主们反对，去年10月，物业公司撤出小区。

    谁来接手呢？小区业委会四处联系接盘物业，有的提出涨物业费，有的不涨物业费但保安保洁等服务要下降，这都是业主们不能接受的。马豹子想，真的就没有办法解决老小区的恶性循环了吗？他有了个大胆决定，辞去业委会主任，组建物业公司，亲身试试这个“烫手山芋”。

    经过竞标，前业委会主任马豹子开的物业公司接管了宝安花园。

    服务质量提升 物业费反而下降

    业主物业费收缴率提升近一倍

    “主人变仆人”，马豹子深知业主与物业之间矛盾焦点：业主觉得物业只管收钱不管服务，物业认为自己做了很多事业主却不交钱。马豹子认为，其中内因是物业服务没有实现“质价相符”，由此，他的物业公司接管后，在这两方面展开探索。

    首先是物业费降到0.7元/平方米，马豹子说，虽然物业确实成本高、收费低，物业费不到1元/平方米铁定亏本，但是目前在小区物业服务得不到业主认可的情况下，涨物业费会适得其反，引发更多业主拒交物业费。

    马豹子说，物业公司要生存，只有先提高服务质量，而不是先提高物业费。马豹子担任业委会主任时，代表业主们反映最多的是小区路面积水和门禁失灵问题，物业公司怕花钱一直都没有能解决，引发很多业主拒交物业费。马豹子的物业公司接管后，就自行垫付数万元，先行解决这两大难题，获得了业主好评。业主刘先生说，这半年多来，物业公司做了不少事，比上一任公司好不少。

    业主满意度提高，随之而来的是物业费缴交率提升。昨日，马豹子查账发现，半年时间，物业费收缴率已经从40%多上升到70%多，缓解了公司生存压力，初步走出恶性循环。

    公共收益收支每月公示

    业委会集体表决

    虽然这半年多小区物业服务有所提升，但是一些业主对马豹子从业委会主任变为物业公司老板还是担心：他们之间这么熟，会不会“串通”一气，损害小区业主们公共利益？

    小区新任业委会主任潘先生说，如果物业公司与业委会“串通”，最主要是在公共收益收支上不公开透明谋私利。因此业委会与马豹子“约法三章”：小区公共收益由以前物业说了算转为业委会管理；物业公司要动用公共收益维修必须提交书面申请，经业委会集体比价审核后才可施工；小区每个月3万多元的公共收益每笔收支情况必须按月公示。

    “公共收益每笔有账可查，每月公示，从制度上防范串通可能。”潘先生说。业委会除了代表业主监督物业公司工作，还要相互配合形成合力，每周一双方都会举行工作会议，物业公司汇报工作计划，只要是合理的开支，业委会集体决议基本会支持，由此解决了小区电梯维修等老大难问题。

    “物业本来就是微利行业，不要指望着赚大钱。”马豹子说，计划在3年实现保本经营，5年实现10%—20%微利。从半年实行情况来看，这个计划有望实现。

责任编辑：杜翱