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俊华雅苑业委会:充分发挥聪明才智,坚守法治,也离不开人治

  • 来源:武房网
  • 滕云星
  • 话题 业委会俊华雅苑
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小编跟俊华雅苑的业委会主任丁世凯提前约好了时间,下午14点左右,丁主任亲自接待了这次采访。

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袁家社区居委会和俊华雅苑业委会的反映速度非常快,小区正门口两边的外墙上已经铺满关于袁家社区、俊华雅苑的宣传内容。

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俊华雅苑是江岸区有名的老小区,属于四唯街袁家社区,开发商是唐氏集团武汉俊华房地产开发有限公司,2005年开始入住,如今已经有12年了。

小区体量不大,由一栋28楼的高层和一栋浚安大厦组成,其中高层住宅是筒子楼,1F-5F是商业写字楼,6F-28F是普通住宅,几乎都是小户型。

这个小区“年纪”虽大,可是外立面整洁无损,没有什么违建现象,精神头看上去不错。

来回奔走  劳心劳力

丁主任是发起申请业委会的第一批业主,也是部队政工出身,说话谈吐带着一股子很强烈的部队风格,敢打敢拼。他是武汉本地人,80后,高高壮壮的。 

俊华雅苑的小区业委会成立于2013年,起因是,业主被偷被盗事故频发,物业管理不力,没有门禁,小区保安形同虚设,任何人都可以自由出入,小区总共才440户,据不完全统计,当时筹备组统计的就已经有66户业主被偷盗。

个人财物损失惨重、精神受折磨之余,更让人气愤的是,当时物业管理人员态度十分恶劣,不管不顾,于是业主们强烈要求成立一个业主委员会,更换物业公司。 

据丁主任口述,但是大多数业主只是嘴巴上说支持成立业主委员会,轮到实际行动时互相推诿,不愿为了小区的共同利益呼号奔走,中国人常见的心态是“各人自扫门前雪,休管他人瓦上霜”,没有被偷盗的业主自然无关痛痒。

真正扛起担子的还是非常热心负责、又真心期望小区现状改善的业主。

丁主任和几名热心业主当时组成了筹备组,由于小区体量小的优势,在业主这块花费的功夫还不算辛苦,主要是卡在了资料准备和申请备案的环节上。筹备组利用空闲时间前前后后跑遍房地局、民政局不下30次,这还只是简单咨询而已。

整个申请备案的流程花了3个半月,才陆陆续续地走完了业主委员会的流程,直至业主委员会正式成立。 

业主委员会成员都是热心业主内部自荐的,总共有7个人,1名主任,1名副主任,5名委员。

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业主租户  哭笑不得

俊华雅苑比较特殊的是,大部分业主都是投资购房,所以刚开始一大半都是租户。以前租户成分非常复杂,业委会也曾经劝告出租房屋的业主,在招租时对租户也需要稍微把关,避免引起一些不必要的麻烦。

 现在已经没有涉及开培训机构的私人企业了,住户里面差不多一半业主、一半租户,小区的租户里面绝大多数都是自住或者陪读的。

然而,小区以前因为租户和业主,闹出了不少啼笑皆非的事情。 

1.租户闹访

他是小区租户,给丁主任示弱、求情、打感情牌,说自己家里有难处,希望能进物业公司当保安,赚点生活费,丁主任本着为业主着想的目的答应帮忙。但是该租户任职期间,对外宣称自己是丁主任的关系户,工作态度敷衍了事。后来,物业公司辞退了他,他就开始到处恶意投诉、找人扯皮。

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上图是小区发生的一件关于租户闹访造谣的事情 

2.净化租户

小区附近有武汉剧院、楚剧院,学校也多,小区里面很多租房开音乐培训班和课外培训班的,人来人往的,噪音扰民,于是小区业主里面跳广场舞的大爷大妈互相吵,后来是业委会出面调停,协商业主和租户,最后开培训班的那些机构都撤出去了。 

3.号召刷白墙 

小区通道的墙体都是刷简简单单的白漆,因为时间久了,外墙开始掉皮,也有很多污渍。业委会建议联合每户业主承包自家门口旁边的墙体区域,考虑到乳胶漆成本很高,还特地告诉了业主成本低廉的方法,也十分易于操作。

丁主任当时出于好心,给主动刷墙的业主发放一些准备的小物件,作为一个小嘉奖,后来发现实际上亲自动手的业主很少,经部分不愿意刷墙的业主要求,让业委会帮忙找人代劳,业委会就把这件事情移交给了物业公司。 

没想到的是,因为发放的小物件,有一些没有拿到的业主觉得心理不平衡,扬言业委会做事不公平。 

4.以物换物

丁主任也开始反思,业委会履职时不能牵扯到任何利益,这也是没有设立对公账户的主要原因。

电梯广告位的收益是通过“以物换物”的形式,比如小区安装的40个摄像头、小区道闸、灭火器等等。

5.交涉商户

前文有提到过,小区的下面1F—5F是属于商用的,开发商当时售卖时,对外宣传,买商住楼不需要交物业费,而且还有返租,所以商户一开始没有交物业管理费,后来业委会成立之后,关于水电费和物业费的事情,找过商户和开发商交涉,不过也是考虑到这里面有许多历史纠葛,最后以象征性的收取商户物业服务费结尾。

6.涨物业费

小区中途涨过一次物业费。

2016年1月1日开始,物业费是2.1元/㎡,之前是1.5元/㎡。丁主任说,这件事情处理得非常平顺。丁主任首先是公示物业公司的收入和支出长达3个月,花了8个月的时间协调业主,业主弄清其中的原委之后,就很自然地接受了物业费涨价这件事情。

三换物业  思考分工 

在业主委员会成立的4年期间,小区换了3次物业公司,直到武汉市都景物业管理有限公司接管,与业委会的互相配合,小区的管理才趋近安稳。

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俊华雅苑是武汉本地一家房地产公司开发的,第一次维权事件是开发商延期交房,业主纷纷要求开发商赔款,但那时法律法规还不成熟,业主们的法律意识也比较薄弱,开发商不认账,也有过威胁,所以很多业主放弃了维权。

第一个物业管理公司是香港管理的佳润物业,丁主任当初因为小区管理不善,多次跟物业投诉和建议无效之后,物业仍然十分蛮横,业主当时已经有提出要撤换物业公司的想法。

直到小区经常被偷盗,业主不堪其扰,烦不胜烦,第二次维权事件爆发了。中间丁主任等业委会成员还被开发商物业围追堵截,甚至引发开发商和业委会约战,最终丁主任得益于个人关系原因化险为夷。

最后,物业公司也撤换成功了。

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经历了第一次撤换物业公司,第二家物业公司入驻,但是业委会发现还是跟原先一样,不见成效,10个月后,又改换了第三家现在的武汉市都景物业管理有限公司。由于物业投标招标的事宜繁锁,小区也没有业主是专职从事物业管理的,所以大家都没有经验,小区也需要规范的日常物业维护,不能动不动就把物业一换了之,毕竟不是长久之计,也伤神、废时间。

再加上租户闹访事件,丁主任开始思考业委会与物业的分工问题,业委会不能总是代劳物业管理的事情,现在要懂得避闲和打配合。

1.保安顽疾

物业保安人员是安防的一项重要环节,尤其是夜间值班期间,保安不可避免困乏打瞌睡。物业公司一开始采取的是罚款制度,但是这个顽疾始终无法有效解决,后来丁主任建议物业放弃罚款的方法,换成给那些上班期间认认真真值班、守岗的保安每个月提供奖金,并且给保安值班室添置2台电脑以供休息。

物业经过考虑,采取了丁主任的意见。丁主任是觉得,人的精力都有限,不能强求保安每时每刻都保持十二分的精神,得有一个缓冲。

2.车位划分

关于停车位,这里面存在一个历史问题。

当初的开发商是一家武汉本地很有背景的企业,原本地下停车场的车位应该是属于全体业主,但是开发商已经把停车位全部卖出去了,所以后来入住的业主其实是没有停车位的。

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于是业委会和物业想出的办法是,在小区的公共道路上原地分割出部分停车位,交由物业公司进行收费管理,而业委会成员为了避嫌,不占用小区内的停车位,自行解决。

3.工作安稳

经过业委会、物业配合,小区现在基本上已经没什么大事,也没有安排专人值班。丁主任基本上认识小区的每一户业主,手机里面都存有电话号码,也有业主QQ群和微信群。

俊华雅苑业委会目前的工作重点对外宣传小区,比如参与慈善捐款、到武汉市其它小区传授经验。

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上图是参与云南地震的捐款表扬信

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上图是雅安地震捐款现场 

业委会的宣传工作甚至引起了附近二手房中介的注意。 

有人调侃业委会炒作学区房(俊华雅苑对口沈阳路小学和七一中学,二七一中学进入武汉二中的比率比较高),想要把房价和租金提高。俊华雅苑的二手房市场价是每平米3万3左右,旁边的小区只能卖到每平米2万7左右,其中除了地段优势,物业功不可没。

小编出小区时看到,有一个红字闪烁的灯光牌,上面写着45平精装修,赠送部分家具,售价达到140万。

高校学生   入驻物业   

“红色物业”在武汉开始生根发芽,尤其是很多老旧小区的物业管理水平落后,急需高素质人才,恰巧武汉市政府提出“留住百万大学生”的号召,如今,王亚丽已经入驻江岸区俊华雅苑小区差不多有半个月了。

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跟王亚丽聊天,小编能很明显地感受到90后的青春和活力,她今年7月份即将毕业,是武汉市人力保障局负责挂名招聘的,俊华雅苑作为江岸区第一批吃螃蟹的小区,由江岸区房地局给武汉高校大学生进行为期一周的物业管理知识培训,然后随机分配。

王亚丽是俊华雅苑物业总经理的助理,是武汉市人力资源和社会保障局负责招聘,然后工作单位挂靠在江岸区国有资产经营管理有限公司,由江岸区房地局进行培训。她的住宿由物业公司免费安排,就住在小区的一个单间里面,家居用品齐全。

其实一开始,物业公司并不愿意接纳安排过来的大学生,因为物业公司本来就生存现状艰难,还另外需要支付额外的人力成本,但是大学生确实为能力有限的物业管理人员提供了很大帮助,尤其是老旧小区管理水平不高的物业。

据丁主任称,小区的物业人员年纪都偏大,不会电脑操作,也不会使用智能手机,所以跟互联网相关的事务基本上都由王亚丽负责执行,也负责收取业主缴纳的物业费和水费,同时王亚丽也会协助处理物业和业主之间的事宜。 

物业和业委会这边都很照顾王亚丽。

责任编辑:黄意

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