2016年上半年中国房地产市场发展经历了一次过山车。一季度住宅销量大幅增长，随后于二季度逐步降温。部分二线城市房价大涨导致地方政府出台新一轮楼市收紧措施。开发商如何看待2016下半年的楼市前景？特别是三线及以下城市楼市状况如何？为评估上半年楼市发展状况及衡量下半年开发商的市场信心，我们在今年7月再次开展中国房地产市场半年度专项调研，聚焦三线及以下城市未上市的中小开发商。

最新一期调研结果显示，2016上半年开发商建设活动加速，且下半年该势头似还将延续。2016年上半年新开工项目建设进度有所改善。上半年新开工楼盘总建筑面积完工率由2014年同期的23%、2015年同期的18%增加至36%。由于在建住宅项目完工可推动售楼收入回笼，预计下半年开发商仍将延续建设活动加速这一势头。

但土地市场显得不愠不火。地方政府土地成交量略有下滑，同时不同城市开发商拿地意愿出现分化。土地价格上涨仍然值得关注，并导致开发商对拿地仍持谨慎态度。多数受访开发商预计下半年地价涨幅或在10%以内。

不同于一二线城市住宅销售大幅增长，我们调研的三线及以下城市受访开发商表示上半年销售较为平稳。无普遍复苏亦无显著恶化。上半年受访开发商本地住宅销售平稳有助于消化部分库存，但去库存仍未结束。多数开发商仍有望达成既定的全年销售目标，但对下半年销售前景仍持谨慎态度。购房价格优惠幅度减弱，相反，上半年住宅平均售价显露上行趋势，涨幅在10%-20%的范围内。但开发商仍保留其他优惠措施加速住宅销售。部分开发商提供降低首付比例或首付分期付款，另有开发商提供买房赠礼等优惠。此次调研显示首套房购房者占总购房者的比例由2016年1月调研的50%降至43%，改善型需求购房者占比由上期调研的43%上升至46%。尽管真实购房需求仍占据市场主导地位，投机性炒房购房者占比仍由上期调研的7%升至11%。据受访开发商反馈称，上半年库存消化已加速，但去库存或难以快速结束。既有住宅存量去库存或仍是受访开发商本地市场的主题。

此次调研结果显示开发商融资初步显露再度承压迹象。可能会削弱开发商未来扩张意愿。当被问及主要融资渠道时，受访开发商表示售楼收入融资趋于更加重要。银行贷款、售楼收入和自有资金是开发商三大主要融资渠道。鉴于地方债市违约案例增多，开发商表示通过发行债券融资的困难加大。整体融资状况方面，多数受访开发商称企业现金流状况略显紧张或稍令人担忧， 若销售无起色则情况将更为糟糕。我们注意到开发商融资状况并未改善，融资成本趋于再度由低位回升。

开发商违约案例持续出现。受访开发商预计下半年违约风险将小幅增加，但预计违约现象并不会大幅攀升。多数受访开发商反馈称银行及非银行融资均出现部分违约案例。尽管并不普遍，但三分之二的受访开发商预计下半年违约案例将增加，表明出对房地产市场违约风险的担忧。受访者称拖欠供应商付款仍较普遍，但拖欠当地政府和银行付款较为罕见。

受访开发商预计下半年地方政府楼市政策将进一步放松，但预计中央政府楼市政策趋于中性。开发商预计不同城市楼市政策将出现更多分化。尽管部分二线城市上半年房价大幅上涨导致地方政府楼市政策有所收紧，受访的三线及以下城市开发商预计地方政府楼市政策将进一步放松以支撑市场需求。至于不同形式的楼市政策措施，受访开发商预计对购房者首付比例或将维持不变或进一步下调；按揭贷款利率或将持平；房地产交易税及购房补贴的支持力度或加大；同时2016年底前购房者户籍限制有望小幅放松。

最新一期开发商调研结果显示下半年中国地产开发商情绪显露疲软迹象。同时我们注意到基于调研的开发商信心指数显示其走势呈现出清晰的三年一轮周期性变化。最近一轮周期已于今年上半年达到峰值；7月该指数下降或预示中国楼市可能将面临降温。我们预计2016年中央政府楼市政策将盯住两大目标：去库存和支持真实需求。鉴于2016上半年三线及以下城市楼市并未显著回暖，下半年地方政府楼市政策有望维持宽松并专注于抑制违约风险及推动市场去库存。

责任编辑：汪博文