武房网执行总经理 朱忞

观点：在人类无法将海洋和天空作为自己的长期生活环境之前，空间资源是绝对不可再生资源，广义价值是不可逆、并且伴随着人口对于价值的认可程度而变化的。但是狭义范围内的空间附属价值，则会因为使用需求而翻天覆地。这可以是在市场上被追捧被传颂的价值增长，也可以是因为缺少了某些要素而遭受冷落。

2016年是房地产行业的循环尾年，我们经历了从紧缩到宽松，在从宽松到紧缩的政策循环，也经历了从粗放市场到精细化市场的过渡。地产行业在这一时期开始从原始的圈地到精细化市场，一直在尝试增加房屋价值（无论是市场价值还是使用价值）的手段，这种对商品本身价值的增加，无疑是对供需双方皆有好处的市场成长机制。无论是一开始的地段与空间规划、还是中期的物业服务，亦或是现在依靠配套提升商品价值，这些都是供需双方在长时间的拉锯中诞生的附属价值增量。

在时下，我们不去说房价增长与否，我们不谈在广义上无法翻天覆地变化的空间价值，因为房地产的未来发展不再会依赖于此，因为房价的变动是由人口密度引起的，而非开发商的多寡；时下，我们来说说那个不起眼但是会引发价值变动的空间利用和商品附属因素。

一、空间资源利用方式将进一步影响房价

武房网的大数据研究中心在关联分析实验中发现一个有趣的结论：在城市区域中，高容积率的房屋建筑结构则多为塔楼，其价格应该是低于容积率较低、居住环境更加舒适的板楼结构的。而2015-2016的大数据研究结果显示，城市区域的商品房中，容积率高的商品房，哪怕是空间紧凑、户型使用率较低，反而会增加其单平价格。

按照消费者的角度，容积率高意味着空间资源的分享者变多。这与一贯在房产界的尊享、私享的概念完全背道而驰。

随着城市发展，所谓的中心区域将进一步分散和扩大，新开发区和核心功能区无论从人口、税收和繁荣程度上都不会弱于历史意义上的城市中心。所以在这些泛中心区域商品房价值的提升将会和城市中心趋同，其空间利用形式也自然会一致。

可想而知，2017年的空间资源利用方式，将直接影响商品房的价值变动。

二、区位与地段的影响继续降低

黄金地段一直都是稀缺资源中的稀缺货。

在大开发时期，城市的扩张速度是会小于开发速度的，黄金地段被开发殆尽之后，所谓滨湖滨江的核心卖点将仅存于二手房市场。因为新的开发项目在时间上没有办法等待新的黄金地段的产生，所以临商业的开发项目诞生也变得极其困难。

在过去的数年中，商业配套成为了一个主要命题。土地使用用途因为土地级差的关系，都会限制开发商在整体规划中的商业比重，而这种比重将在未来成为一个取代“黄金地段”的核心卖点——自建商圈。不得不说，现在已经存在自带商圈的商品房区域都是较为成功的，这种成功不仅仅体现在价格与保值，同样体现在消费者市场对于价值的认可。

2017，与其在有限的区位资源中争得头破血流，不如在配套与区域规划上尝试新的空间资源配给方案。自带商圈、自建商圈的区域，往往都是人口引入速度最快的区块。

三、智能与科技是下一个提升附属价值的重要因素

商品房的附属价值演变速度远远高于其基础价值。在过往的探索中，出现了很多弯路与岔路。比如为保证小区的能源消耗降低，而不得不花费高昂的代价建设水源热泵或者中央供暖，让开发商背负更多的资金周转压力，同时也让消费者需要承担更高的物业费用。

附属价值的提升，应该是有利于供给需求双方，并且适应公众市场需求的优化手段。

在一次针对服务型快销（餐饮、美容等）的大数据研究当中，研究员发现带有智能属性的交互，哪怕是与其本身所提供服务毫无关联的端口，都能够激发消费市场极大的热情；而能够将智能化成果融合到自己产品之中的，则更加受到需求方的青睐。

这已经不是引起消费者注意的噱头和手段了，反而是因为公众关注方向开始向智慧智能行业倾斜。

能够融合智慧智能，在房地产行业是一个尝试改变消费者生活方式的行为，在这个维度，附属价值的提升空间是十分巨大的。而且某种意义上来说，这种附属价值的改造成本实在是低廉无比，对于开发商来说即是如此，还能缩减物业运营成本；而对于消费者来说，这在每个月的生活成本上，根本看不出来有多少变化。

更为可喜的是，智慧融合不需要担心市场培育和接受度问题，毕竟在科幻大片中，已经连续向公众展现了数十年的智能生活。

责任编辑：张曦予