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俊华雅苑业委会三换物业公司:“双输”还是“双赢”?

  • 来源:武房网
  • 邓雯文
  • 话题 俊华雅苑物业
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提到俊华雅苑,附近的居民告诉小编,“要是早知道俊华雅苑的房子现在升值升得那么快,我三年前就该在俊华雅苑买房了。”俊华雅苑小区的升值,除了在一定程度上得益于得天独厚的学区房地段优势,更离不开业委会和物业公司数年以来在小区建设上的共同努力。

尽管俊华雅苑如今已经逐步实现了业委会和物业公司之间协调合作的良性循环,但在小区刚刚建成的时候也曾屡屡出现矛盾冲突,为了维护自身的权益,业主们不得不三次更换物业公司。

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上图是俊华雅苑停车场

盗窃猖獗,业委会三次更换物业公司

俊华雅苑坐落在江岸区,属于四维街袁家社区。它建成于2004年,由一栋28楼的高层居民楼和一栋浚安大厦组成,开发商是唐氏集团武汉俊华房地产开发有限公司。

小区的物业最初是由香港佳润物业公司负责管理的。佳润物业的管理十分到位,不但安排年轻力壮的保安来看守小区大门,向进出往来的业主行礼,而且全面安装了监控和门禁设备。如果有人试图把一台电脑从楼里带出去,马上会有三名保安上前阻拦,询问对方是不是小区业主,并且当场拿出业主名册来核对姓名。当时的物业费是1.5元/㎡·月,但是随着时间的推移,物业公司用工成本和电子监控设备老化带来的维修成本也逐渐上涨,原来的物业费已经不足以维持物业管理的正常运行。在2009年,香港佳润物业公司最终因收不抵支,主动撤出了俊华雅苑。

在香港佳润物业公司撤离后,开发商安排了自己的物业公司入驻小区。但开发商的物业公司极不负责,门禁系统发生故障没有维修,保安也不再值班,导致俊华雅苑开始大量发生被偷被盗的现象。小区总共才440户,据当时的不完全统计,被偷被盗的业主已经达到了66户之多。

为了解决这一问题,被小偷盗窃的热心业主们开始自发地成立业委会进行维权,俊华雅苑业委会就是在这样的背景下成立的。业委会共有七名成员,除了业委会主任丁世凯之外,还包括一名副主任和五名委员。

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上图是俊华雅苑业主委员会架构公示

在丁主任、几位业委会成员和热心业主们的奔走努力之下,俊华雅苑成功地引入了第三任物业公司。这一任物业公司的表现仍不理想,业委会要求为小区安装监控和门禁,却遭到它的拒绝,这就再度引起了大家的不满,于是物业公司很快又被撤了下来。

在谈到俊华雅苑频繁更换物业公司的艰难历程时,丁主任深有感触,“我们业委会和业主在和原来的物业公司周旋的过程中,确实浪费了很多的人力精力物力,相当于一直在内斗,十个月里我们什么事情都没做,光忙着把新引进的物业公司再赶走,这样根本搞不了小区建设。”从物业公司的角度来看,和业主发生争端同样影响物业的正常管理,业主拒交物业费还会导致物业公司收益亏损。这样“两败俱伤”的结果,无论是业主还是物业公司都不乐见。

历经了三次更替,武汉市都景物业管理有限公司最终入驻了俊华雅苑,小区的物业管理这才开始走上平稳发展的正轨。吸取了前几次更换物业的经验,业委会也逐渐摸索出与物业公司的相处之道。双方的友好合作如今已经步入第三个年头,小区的环境也发生了翻天覆地的变化。

相互制衡,有效监督

在物色物业公司的时候,街道和社区曾为业委会推荐了一家公司。这家公司归街道管辖,据说服务质量也不错。但这家物业公司的法人代表也姓丁,为了避免不知情的业主误以为业委会和物业公司会沆瀣一气侵犯业主权益,便于业主监督物业公司和业委会的运作,丁主任当时就婉拒了。

与此同时,也有业主向业委会推荐了都景物业。丁主任四处打听,从街道和社区了解到这家物业公司在武昌做得很不错。而且这位业主恰好在相关政府部门工作,考虑到如果物业公司发生侵犯业主权益的行为,也能够及时地监督和管控,于是业委会最终欣然接受这位业主的建议,选择了都景物业。

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上图是都景物业在俊华雅苑的“四公开一监督”公示

在与都景物业公司签约时,业委会也留了个心眼,将物业服务合同的期限定为一年一签。由于之前与物业公司签订合同时缺乏经验,将物业服务合同的期限约定为三年,加上业主大会召开困难,一旦物业公司没有履行好职责,业委会就很难对物业公司进行约束和更换。一年一签的做法在一定程度上能够促使物业公司提高服务质量,因为它的服务是否到位,直接影响签约的年限,避免物业因合同期限长而马虎对待工作。

相互理解,及时沟通

有了第一任物业公司的前车之鉴,丁主任在谈及物业费的征收问题时,也十分理解物业公司的苦衷,“俊华雅苑一共两万二千多平方,物业费现在只收2.1元/㎡,而且不可能达到100%的收费率。两万平方乘以两块钱的物业费,物业公司就收差不多四万块钱。用四万块钱去养物业公司的13个工作人员,哪个物业公司养得起?”

业委会最初的做法是用小区的公共收益补贴给物业公司,这样一来既能够防止物业公司与业主之间因涨物业费而发生不必要的纠纷,又能避免业主对小区公共收益的去向产生质疑。尽管如此,这些微薄的公共收益对于物业费来说,仍是杯水车薪。

涨物业费的工作后来还是被提上了日程。从2016年1月1日开始,俊华雅苑的物业费从之前的1.5元/㎡涨到了2.1元/㎡。对于物业费的上涨,业主们并没有太多怨言,这得益于业委会将物业公司的收支明细进行了长达三个月的公示,并用了八个月的时间与业主沟通协调。充分的沟通和信息的透明,最后成功地换来了业主们的理解。

俊华雅苑业委会与物业公司之所以至今能够合作愉快,主要得益于双方的相互理解和包容。业委会尽量少去挑剔物业公司的不足,物业公司也理解业委会成员的时间精力有限,双方都尽可能地团结合作,避免发生不必要的矛盾冲突。

相互配合,互惠共赢

物业公司和业委会在小区的管理上有细致的分工。

物业公司主要负责处理日常事务,包括保洁、收费、安保、维修等,每日都安排了专门的工作人员负责特定的工作,轮流值班,保证能够在最短的时间内解决小区的各种疑难杂症。

业委会一方面负责监督物业公司的工作,另一方面也会帮助物业公司机动地处理一些突发状况。与物业公司不同,业委会的分工是按照楼层来划分的,由于俊华雅苑楼高28层,每位委员就负责其中3层楼的所有事务,副主任负责4层楼,主任则负责所有楼层的统筹。这样的分工安排,就明确了物业公司和业委会各自的权责,避免双方职能的过度重叠,业主遇到困难的时候也往往很清楚应该向谁求助。丁主任的手机里甚至存有小区大部分业主或者其家庭成员的联系方式,在紧急关头能派上用场。

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上图是俊华雅苑物业工作人员通讯录

说到小区的建设工作,丁主任表示十分感激物业公司的付出:“多亏了都景物业公司为我们小区出了这么多力,我们业委会现在才能这么清闲,少操了很多心。“说到这里,他幽默地开了个玩笑,”现在我们业委会只需要负责到处宣传俊华雅苑小区有多好就行了。”

都景物业公司的工作人员也向小编表扬了业委会成员的尽职尽责:“丁主任很负责,几乎每天都会露面。小区里有很多事情都是他出面解决的,有时我们解决不了就会向业委会求助。像业主跟物业扯皮这样的事情,丁主任总是能站在公正的立场上处理好。”

俊华雅苑目前已经实现了物业公司和业委会的“双赢”。都景物业公司由于工作表现佳,在俊华雅苑赢得了好口碑,资质等级顺利地从三级暂定升到了三级;业委会也达到了它的目的,使整个小区的环境都得到了改善。

正如丁主任所说的,“物业有物业的工作,业委会也有业委会的工作,但是我们共同的目标是什么?我们的目标都是要服务小区,让这个小区的环境更好,那么业委会和物业公司之间就放下所有矛盾,一起往这个方向走,这样才能搞好小区的建设。”

责任编辑:王文静

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