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物业新模式的飞起,带你远离传统下的喧嚣

  • 来源:武房网
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  • 话题 物业新模式
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生活从来不乏矛盾,更不乏业主和物业之间的矛盾,这一对儿的关系堪比中国式“婆媳”,虽然“战火”不断,确是离不得的分不得。物业抱怨收费低、收费难,小区业主抱怨服务质量不行,收费不合理,物业服务市场呈现两头不满意的状态,可以一旦离开了业主,物业公司就不得生存,没有了物业,小区业主的生活质量也难以得到保障。

出现这种两头都不满意的问题,很大一部分原因是由于中国的物业管理起步较晚,物业管理大多还处于传统的‘三保’,即保洁,保修,保安状态,侧重点并不在“人”,缺乏与这个开放自由的时代相配套的人性化物业服务。但是也不能一棒子打死所有人,毕竟婆媳关系都有和谐的,业主和物业自然也有“相亲相爱”的,下面小编就为大家来一一盘点一些国内外先进的物业管理模式。

内地物业模式的新探索“酬金制”

随着物业和业主“斗智斗勇”的不断升级,近年来国内博弈出了一种新物业新模式——酬金制。

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酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的最大特点就是“公开透明”,业主可以清楚地知道自己缴的每一分钱用在了什么地方。

目前,全国多个区域都有试行“酬金制”模式的项目,而去年三月在深圳成立的深圳首家业主自治社会组织——深圳市透明和谐社区促进中心(简称“深透社”)就是一个成功案例。

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“深透社”采用“薪酬制”推动小区透明和谐,它承接政府购买服务、接受商务赞助等都将向社会公开,并且其自身将全理事会运作,19人的理事会与3人监事会共同决定组织方向、工作内容与考核监督。同时,设置专职化、职业化的工作团队,对接业主、物业、政府、社区商务等各方供需,有效集聚各方资源,支持各小区业主轻松监督、业委会轻松履职。 “深透社”这一和谐透明的模式,保障了业主的知情权,也减少了社区里物业和业主之间的摩擦,维护了社区业主的合法权益。

新加坡共管式物业管理

新加坡城市给我们最深刻的映象就是清洁卫生、环境优美,其实这有部分原因要归功于其物业管理工作的实效。新加坡采用共管式物业管理模式(即公共住宅物业管理模式),这种模式基本上是以建屋发展局为中心 , 吸引居民与社会参与的共管式管理。共管式物业管理将小区内所有的公共设施让全体业主共同所有、共同管理 , 同时实现免费使用 ,由物业管理公司代表业主行使权利。

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其次,新加坡物业管理范围很广 , 除购房和转销直接放在建屋发展局申请外 , 其他业务都可以在物业管理公司办理 , 其业务范围包括 : 房屋维修养护、商业房屋的租赁管理 ; 出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取 ; 公共场所的出租服务及管理 ; 居住小区内停车场的管理 ; 居住小区的环境清洁、园艺绿化管理等。此外, 还负责介绍居民就业、配合治安部门搞好治安工作。

这与传统的小区有偿使用的物业管理方式相比更为民主,更为人性化,也更受业主欢迎 ,对于完善、提高居住小区管理质量 , 是一种很有益的创新。

香港法团式物业管理

香港这一国际化大都市最大的毛病就是地少人多,物业管理不好的话,一进去就会感觉走进菜市场 。所以香港能成为现在购物胜地,其物业发挥了重大作用。  

总的来说,香港物业以共同参与为管理理念, 自行管理其物业。在香港, 公屋的管理目前均由政府负责,而私人楼宇和居屋则遵照由发展商制定、受政府审批同意的大厦公共契约, 以及政府制定的法律文件《建筑物管理条例》( 下文简称《条例》) 。业主再根据《条例》成立了业主立案法团( 简称法团) ,业主可通过业主大会选出大厦管委会委员并委任主席、副主席、秘书、司库及其他职位。管委会成立后须到政府的土地注册处登记, 取得注册证明书后, 法团便可依法运作。法团的责任是 , 代表业主执行有关大厦走廊、楼梯、草地、运动场等公用部分的控制、管理及行政事宜。法团的职权由法团管委会执行。职责内容包括:执行公共契约、遵办政府工程指令、雇用管理人员、大厦维修保养、财力管理、投购保险、防火安全、防盗及保安、保持环境卫生等。

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法团管委会每一届任期为两年。管委会成员均为自愿服务 , 没有工资 , 只有按其所管大厦的单位数量 50、100 或100 以上 , 分别可得到 600 港元、900港元和 120 港元的车费津贴。《条例》明确规定 , 在法团的业主大会上 , 如果达到规定比例的票数可通过决议 , 撤换业主不满意的物业管理公司 ( 或其人员) 以及法团管理会的任何委员 , 这就打破了发展商指定物业管理公司的垄断, 保障了大厦业主的合理权益。     

 

台湾自营式物业管理

在台湾地区 ,主要采用业主自营式物业管理。所谓业主自营式物业管理 , 就是住宅小区(  台湾称社区) 的物业管理 , 既不由房地产开发公司负责 ,也不聘请社会上专门的物业管理公司负责, 而是由楼房业主自己打理。这种方式在台湾的城市中比较普遍。

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整个社区的建筑物分为两部分 :一部分是私产(  即居民的套房) , 由业主自己打理 ; 另一部分是公产 , 包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公共社区由全体成员所有, 由他们自己管理 ,即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会 , 全权负责管理 , 纯属义务 ,没有任何报酬。委员一般任期一年 , 每月开会一次 , 讨论决定社区物业管理的重大问题。台湾的物业管理队伍非常精干 ,专职人员只有两位 , 一位是干事 , 另一位是守门员兼监控员 (  对公产部分进行 24 小时电子监控录像) , 另外有少量的临时工如保洁员、修理工等 , 由干事根据需要聘请 , 他们的工资、资金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业 ,加上文明程度较高、设备先进、通讯发达 , 所以其物业管理成本不算高, 水平和效率却很高。

业主自营式物业管理最大的特点是, 可以从出租的房屋中收取管理费 ,所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费 , 以及其他费用( 如 6 年一度的楼面清洗费等) 公共开支以后 , 一般还有节余 , 无需再向住户收取费用 , 从而减轻了业主的经济负担 , 也避免了不少我们常见的纠纷 ,保障了社区生活的安定和有序。

物业管理一直是我们住房问题中中最为头疼的一部分, 物业管理制度的优劣和适用性直接影响我们问题解决的效率和程度。打破落后、旧有的物业管理模式对于提高生活质量或许会有意想不到的作用,像新加坡、香港等都是根据社区居民的收入状况、居住的偏好等当地具体情况 , 因地制宜地采用合适的物业理模式 , 充分调动了业主自我维权、自我服务的积极性,打造和谐的社区氛围,构建和谐小区。

责任编辑:王文静

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